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§ Steuern beim Kauf der Immobilie

Es wird zwischen den einmaligen Steuern beim Kauf und den laufenden Steuern einer Immobilie unterschieden.

Einmalige Steuern

Bei dem Kauf einer Immobilie fallen für den Käufer entweder Grunderwerbsteuer (ITP) oder Mehrwertsteuer (IVA) an.

Grunderwerbsteuer bzw. Verkehrssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, kurz ITP)

Bei allen Immobilienverkäufen, die nicht der Mehrwertsteuer unterliegen, fällt die Grunderwerbsteuer (ITP) an.

Diese ist auf den Balearen nach der Höhe des Kaufpreises gestaffelt und beträgt zwischen 8% und 10 %.

Die Neuregelung der Grunderwerbsteuer auf Mallorca ab dem 01.01.2013:

Immobilien bis zu einem Kaufpreis von 400.000 € werden mit 8 % Grunderwerbsteuer belegt.
Immobilien mit einem Kaufpreis von 400.001 € bis 600.000 € werden mit 9 % Grunderwerbsteuer belegt.
Immobilien mit einem Kaufpreis von über 600.001 € werden mit 10 % Grunderwerbsteuer belegt.

Mehrwertsteuer, (Impuesto sobre el Valor Añadido, kurz IVA)

Die Mehrwertsteuer fällt bei dem erstmaligen Verkauf einer Neubau-Immobilie, bei dem Verkauf von Bauland und Geschäftsgrundstücken oder beim dem Verkauf durch eine juristische Person an.

Mit Wirkung vom 31.10.2012 wurde das Gesetz zur Abführung der MwSt. (Ley del IVA, 7/2012, Art. 84) dahingehend geändert, dass der Käufer einer Immobilie die IVA direkt an das zuständige Finanzamt abzuführen hat.

Bei dem erstmaligen Verkauf von neu gebauten Immobilien fällt eine Mehrwertsteuer (IVA) in Höhe von 10 % an.

§ Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn
Der Gewinn aus der Veräußerung einer Spanienimmobilie, die im Eigentum eines Nichtresidenten steht, ist in Spanien zu versteuern. Der Gewinn aus dem Immobilienverkauf errechnet sich aus der Differenz zwischen dem Anschaffungspreis (zzgl. damaliger Erwerbsnebenkosten – IVA, Grunderwerbsteuer, Notar- und Registerkosten, werterhöhender Aufwendungen – Modernisierungs- und Renovierungskosten, akkumulierte Abschreibungen, Maklergebühren) und dem Verkaufserlös. Auf den so ermittelten Gewinn sind 19 % Steuern zu zahlen. In diesem Zusammenhang sei darauf hingewiesen, dass es in Spanien – anders als in Deutschland – keine Spekulationsfrist gibt, also der Gewinn immer mit demselben Steuersatz von 19 % zu versteuern ist, gleichgültig ob der Ankauf vor 5, 10 oder 20 Jahren erfolgte. Es ist häufig zu lesen, dass der in Spanien erzielte Gewinn auch in Deutschland der Besteuerung unterliege, dann aber die in Spanien gezahlte Steuer anzurechnen sei. Dies ist nur bedingt zutreffend. Im Regelfall ist der Verkaufsgewinn in Deutschland nicht zu versteuern, nämlich immer dann, wenn die Spanien-Immobilie nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Dies ist immer dann der Fall, wenn die Spanien-Immobilie in dem Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Auch Ferienwohnungen dienen der eigenen Nutzung, auch wenn sie nur wenige Wochen im Jahr tatsächlich genutzt wurden, in dem übrigen Zeitraum aber dem Eigentümer zur ausschließlichen Nutzung zur Verfügung standen. Diese Thematik sollte man im Auge behalten, wenn man eine Ferienimmobilie – auch – zum Zwecke der Ferienvermietung kauft. Verkauft man die Spanien-Immobilie nach einer Haltefrist von 10 Jahren, ist der Verkaufsvorgang in jedem Fall in Deutschland nicht steuerbar. Der 3 %-ige Steuereinbehalt Bezüglich der vom Verkäufer zu zahlenden Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn gibt es in Spanien die Sonderregelung, dass der Käufer 3 % des beurkundeten Kaufpreises einbehalten und innerhalb eines Monats als A-Conto-Zahlung auf die Gewinnsteuer des Verkäufers an das Finanzamt abführen muss. Damit sichert sich der spanische Fiskus einen Teil der zu erwartenden Gewinnsteuer. Der nichtresidente Verkäufer hat innerhalb von 4 Monaten seit dem Verkauf eine Steuererklärung für den Immobilienverkauf abzugeben, in der er dann die 3 % als bereits geleistete Zahlung auf die endgültige Steuerschuld absetzen.

§ Steuern beim Verkauf der Immobilie
Für den Verkäufer einer Immobilie in Spanien fallen die gemeindliche Wertzuwachsteuer (Plusvalía) und die Gewinnsteuer im Rahmen der Einkommensteuer (IRPF) an.
gemeindliche Wertzuwachssteuer (Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, kurz Plusvalía)
Die Plusvalía besteuert den Wertzuwachs von städtischem Grund und Boden (nicht von Gebäuden) seit dem letzten Eigentumswechsel (z.B. durch Vererbung, Verkauf, Schenkung) der Immobilie.
Steuerpflichtig ist der Verkäufer.
Die Steuer ist spätestens 30 Tage nach Beurkundung des notariellen Kaufvertrags zu zahlen. Die Höhe der Plusvalia ist abhängig von dem gemeindlich festgesetzten Bodenwert (Valor del Terreno), der Dauer des Besitzes und der Einwohnerzahl der Gemeinde. Da die Gemeinden den Bodenwert und den Steuersatz im Rahmen der Bestimmungen des Gesetzes zur Regelung der lokalen Steuern selbst festsetzen, ist eine generelle. Aussage über die Höhe der Plusvalia nicht möglich sondern jeweils für den konkreten Einzelfall durch einen Steuerberater ermitteln zu lassen.

§ NIE-Nummer
Jeder Ausländer braucht auf Mallorca eine Steueridentifikationsnummer (NIE-Nummer) um jegliche Geschäfte abzuschliessen und vor allem beim Erwerb einer Immobilie. Die Einholung dieser NIE-Nummer kann entweder persönlich oder über eine Gestoria (Steuerbüro) erfolgen. Falls der Antragsteller nicht persönlich erscheint, ist es erforderlich, neben der Bevollmächtigung, eine notarielle beglaubigte Kopie vom gültigen Personalausweis oder Reisepass einzureichen. Falls dieses Dokument im Ausland erstellt wurde, muss es mit der Haager Apostille versehen werden.
Die persönliche (oder per notarieller Bevollmächtigung) Beantragung der Steuernummer in den spanischen Konsulaten in Deutschland ist jedoch weiterhin möglich, es sei denn, der Antragsteller beabsichtigt z.B. in Spanien zu arbeiten oder zu studieren, und somit in Spanien zu leben. Dann kann der Antrag nicht über das Konsulat, sondern nur bei der spanischen Polizei gestellt werden.
Die NIE ist fortlaufend, persönlich und unübertragbar und wird im spanischen Ausländerzentralregister von der Generaldirektion der Polizei und der Guardia Civil erteilt. Die NIE dient Ausländern zugleich als Steuernummer, Número de Identificación Fiscal (NIF). Deswegen, vergessen Sie nicht, diese Nummer auch beim Finanzamt anzumelden. Sie muss bei allen Anträgen, Erklärungen und Formalitäten gegenüber spanischen Behörden immer angegeben werden.

§ Rechtliche Prüfung der Immobilie.
Wenn Sie das Ferienhaus Ihrer Träume gefunden haben, springen Sie nicht sofort in einem verbindlichen Vertrag ohne die Legalität dieser Immobilie geprüft zu haben, besonders in dem Fall, dass Sie planen diese Immobilie später für eine touristische Vermietung zu verwenden. Folgende Punkte sollten unter anderen geprüft werden:
Katasteramt: Überprüfung aller Daten (Eigentümer, Immobilie, Gebäude, Schwimmbad, Garage, usw.), um festzustellen, ob sie mit den tatsächlichen Gegebenheiten und dem Grundbuchamt übereinstimmen. Grundbuchamt: Beantragung eines aktuellen Grundbuchauszuges zur Überprüfung aller Daten (Eigentümer, Nissbrauch, Immobilienbeschreibung, Umgrenzungen…), Feststellung von Belastungen (Hypotheken, Pfändungen, Wegerechte, Steuerbelastungen…).
Hypotheken und andere Belastungen (z.B. eventuell bestehende Mietverträge) Gemeinde: Prüfen, dass bzgl. der Immobilie kein Verfahren aus Steuergründen, oder wegen unlizenziert erbrachten Arbeiten eingeleitet und die Immobilie korrekt identifiziert ist.
Weitere Baumöglichkeiten: Prüfung der geltenden Vorschriften und Bestätigung durch einen Fachmann. Aufzeichnungen im Grundbuch, um festzustellen, ob es aus Grundstücksabtrennung stammt. Eigentümergemeinschaft: Bescheinigung, dass man sich bzgl. derGemeinschaftskosten mit den Zahlungsverpflichtungen auf dem Laufenden befindet.
Sonstige Unterlagen, wie zum Beispiel: Bewohnbarkeitbescheinigung, topographischer Bericht (falls erforderlich), Immobilienversicherung, Zehnjahresverischerung für neue Immobilien, Energieausweis, Grund- und Müllsteuern, Dokumente und Garantien von Ausstattungen usw…

Steuern beim Verkauf einer Immobilie durch einen Nicht-Resident
Bei Unterschrift des notariellen Kaufvertrages werden 3% des Kaufpreises als Steuervorauszahlung vom Käufer abgezogen und der Käufer muss diesen Steuerzahlbetrag innerhalb von 30 Tagen bei der spanischen Finanzbehörde einzahlen.

§ Die IBI – die jährliche Grundsteuer
IBI steht für Impuesto Sobre Bienes Inmuebles und ist eine alljährliche Kommunalsteuer, die normalerweise in den Monaten September, Oktober und November fällig ist, allerdings kann diese Zahlungsfrist je nach Gemeinde variieren. Alle Eigentümer von Mallorca Immobilien, egal ob sie Residente sind oder nicht, müssen in der Gemeinde, in der sich ihr Haus oder ihre Villa zu kaufen auf Mallorca befindet, diese Grundsteuer entrichten. Zahlungspflichtig ist immer derjenige, der am 1. Januar eines Jahres als Eigentümer der Immobilie auf Mallorca eingetragen ist. Wichtig ist bei der Übertragung der Finca oder Wohnung nach dem Verkauf, dass im Grundbuch genau festgelegt wird welchen Anteil beide Parteien verpflichtet sind zu zahlen. In der Zahlungsquittung der IBI-Steuer erscheint die Katasterreferenz der Mallorca Immobilie. Mit Hilfe von dieser Referenz können die Daten im Katasteramt und der Katasterwert der Immobilie eingesehen werden.
Bei der IBI Steuer werden auch die Kosten für die Müllabfuhr entrichtet, die einmal jährlich fällig sind. Eigentümer von Häusern zu kaufen auf Mallorca sollten sich bei den jeweiligen Umweltämtern ihrer Gemeindeverwaltungen erkundigen, denn bei gewissenhafter Mülltrennung wird eine sogenannte Bonificación por reciclar (Bonus für Recycling) gewährt, sie ist eine Ermässigung der Müllsteuer dafür, dass man gewissenhaft den Müll trennt.

§ Immobilienkauf Spanien: Die notarielle Kaufurkunde
Damit der Immobilienkauf in das spanische Grundbuch eingetragen werden kann, ist es notwendig, den Kaufvertrag vor einem Notar abzuschließen. Hierzu kann entweder im Beisein beider Vertragspartner ein privater Kaufvertrag vor dem Notar beglaubigt werden, oder der Kaufvertrag direkt in einer notariellen Urkunde niedergeschrieben werden.
Unterschiede zum privaten Kaufvertrag
Damit der Notar einen Kaufvertrag protokollieren kann, ist er verpflichtet alle Zahlungen über 10.000€ zu dokumentieren. Wird der Kauf lediglich in einem privaten Kaufvertrag abgewickelt, kann es hier schnell zu Problemen kommen.
Ein weiterer Nachteil des privaten Kaufvertrags ist, dass dieser im Streitfall keine zuverlässige Beweiskraft über Datum und Unterzeichner hat. Streitet die andere Vertragsseite ab, dass sie den Vertrag unterschrieben hat, oder dass dieser an dem genannten Datum unterschieben wurde, ist es in vielen Fällen notwendig, vor Gericht ein aufwändiges Schriftgutachten in Auftrag zu geben, aus welchem oftmals keine eindeutigen Ergebnisse hervorgehen. Wird der Kaufvertrag jedoch von Anfang an vor dem Notar protokolliert, haben sich alle Unterzeichner auszuweisen. Der Notar beglaubigt hierbei öffentlich die Identität der Unterzeichner sowie deren Rechtsfähigkeit.
Nachweis der Zahlungen
Zur Vermeidung von Scheinkäufen und zur Vorbeugung der Geldwäsche ist der Notar verpflichtet, alle Transaktionen über 10.000 Euro schriftlich zu dokumentieren. Wurden beim Unterscheiben des Vorvertrags bereits Anzahlungen geleistet, können diese normalerweise ohne Probleme durch Vorlage von Bankbelegen dokumentiert werden. Die Zahlung des restlichen Kaufpreises, wird in der Mehrheit der Fälle noch über Bankchecks abgewickelt. Die Bank des Käufers stellt dem Verkäufer hierbei einen auf die Namen der Verkäufer ausgestellten Girocheck aus, welcher vor dem Notar den Verkäufern übergeben wird. Der Notar heftet in diesem Fall eine Kopie des Checks an die notarielle Kaufurkunde, um die Zahlung zu dokumentieren. Auch wenn es zurzeit noch nicht üblich ist, kann die Zahlung selbstverständlich auch per Banküberweisung direkt getätigt werden.
Auch wenn, im Gegensatz zu Deutschland, die spanischen Notare normalerweise nicht als Treuhänder agieren, wurde diese Funktion in der Vergangenheit oftmals von den mitwirkenden Anwaltskanzleien übernommen. Aufgrund der strengeren Gesetze zur Vorbeugung der Geldwäsche und verschiedenen Zwischenfällen in einigen Kanzleien, ist heutzutage eine direkte Zahlung zwischen Käufer und Verkäufer klar zu empfehlen.

§ Real Estate Transfer Tax -Buying property in Mallorca, costs, fees and taxes This tax is levied on the sale of second-hand properties or subsequent transmissions. The deadline for the settlement and payment of taxes is one month from the date of the granting of the public deeds. The tax rate will change according to the Autonomic Community and the base of calculation is the purchase price that appears in the deed. In the Balearic Islands the payable amount is obtained by applying onto the taxable base (value of the Property fixed on the deeds) the rate resulting from the following schedule: From January 1st, 2013. Base of the tax Applicable rate 0,00€ to 400.000€ 8% 400.000€ to 600.000€ 9% From 600.000€ and above 10%
*Garage places not attached to housing, a maximum of two per property are taxed with 8% on a value of 30.000 € and 9% exceeding that amount. Value added Tax (VAT) - Buying property in Mallorca, costs, fees and taxes The VAT is levied on the first transfer of real estate objects, meaning the tax is only applied on properties of new construction and first transmission. At present the applicable rate is 10% on the purchase price. For all other transfers of real estate objects subject to VAT (business premises, warehouses, garages, which are not transferred together with the dwelling, plots, etc..) the general VAT is changed to 21%. The buyer must remunerate the vendor at the time of the transmission of the property. Stamps Duty Tax - Buying property in Mallorca, costs, fees and taxes The moment of the transmission of a property, subject to VAT by public deed, the buyer is obliged to pay the STAMP DUTY TAX to the Balearic Tax Agency, which since January 2013 is generally 1.2 % of the purchase price. This tax must be paid within one month starting from the date of the signature of the public deed of sale.
TAXES ASSOCIATED WITH THE POSSESSION OF A PROPERTY - Buying property in Mallorca, costs, fees and taxes PROPERTY TAX (IBI) - Buying property in Mallorca, costs, fees and taxes Owners of property in Spain (residents and non residents) must pay an annual property tax to the corresponding local Town Hall. The amount payable is worked out by each municipality based on the cadastral value of the property in question and a tax rate is issued by the Town Hall. RUBBISH COLLECTION - Buying property in Mallorca, costs, fees and taxes The cost will vary but normally it is between 150€ and 200€ per annum depending the size of the property.

What is the plusvalia tax in Spain?

The plusvalía is a local (municipal) tax charged by the town hall on properties when they are sold. It is calculated on the rateable value of property and the number of years that have passed since the property last changed hands. The objective is to tax the increase in the value of the land on which the property stands, some of which is due to improvements to the area carried out by the local government and the community at large.
The base for this tax is the valor catastral (an administrative value that is usually lower than the market value, sometimes considerably so) of the property. The amount due in tax will depend on how long the seller has owned the property: the longer the period, the higher the amount of tax.
Who pays the plusvalia tax in Spain?
By law the vendor, though both parties are free to negotiate who pays it. During boom times (like the years 2000 to 2007), in a vendor’s market when vendors have a stronger negotiating position, buyers sometimes agree to pay it, but in normal times, and especially in a buyer’s market like the one after 2008, vendors are rarely in a position to ask the buyer to pay this tax.
If you are a vendor, and you are resident in Spain, you are better off paying this tax yourself, as if the buyer fails to pay it, the tax authorities will come after the vendor.
If you are a buyer, and the vendor does not live in Spain, you are better off paying this tax on behalf of the vendor using funds withheld from the property price. That way you can be sure the tax has been paid. Because if the vendor doesn’t pay, and doesn’t live in Spain, the tax authorities will come after the new owner.
How do you pay the plusvalia tax in Spain?
You have 30 days from the date of sale to pay the plusvalia to the town hall.
If you (the vendor), are not resident in Spain (whatever your nationality), the buyer may insist on withholding funds to pay the plusvalía on your behalf, as the new owner would become liable for the plusvalía in the event of non-payment (i.e. if a non- resident does a runner without paying).
Please note the information provided in this article is of general interest only and is not to be construed or intended as substitute for professional legal advice. Laws and tax rates change over time, so this information may be out of date. Please consult a tax specialist or the tax authorities for the latest information. There are no guarantees that this information is correct and up-to-date, so you use this information at your own risk.

§ Papeles necesarios para una compraventa
Título de propiedad o Escritura de compraventa :
Documento donde cita el titular actual de la vivienda, este documento está inscrito en el Registro de la Propiedad del lugar de ubicación del inmueble.
Documentación de identidad :
Se debe presentar un documento oficial como el DNI, para demostrar que eres tú el titular de la propiedad.
Nota simple :
Este documento acredita el nombre del propietario, junto con los tipos de carga, como pueden ser hipotecas, afecciones etc.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) :
Se deberá presentar el último recibo pagado del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, impuesto que grava el hecho de tener un bien en propiedad, el notario puede llegar a solicitar los 5 últimos recibos.
Certificado :
Se deberá reclamar un certificado al administrador de la finca donde establezca que no se tiene ninguna cuota de comunidad pendiente de pago. Este documento deberá estar debidamente firmado por el Administrador-Secretario, otorgando su visto bueno al Presidente de la comunidad.
Hipoteca:
Certificado de deuda pendiente y Cancelación Registral Si nos encontramos en el caso que tenemos una hipoteca, deberemos tener el Certificado de Deuda Pendiente, en el que se especifica el importe que se debe en el momento de la transmisión de la vivienda. En el caso de que no se deba nada al banco, en la Nota Simple de la propiedad, deberá poner que el inmueble se encuentra libre de cargas.
Certificado de eficiencia energética:
Desde el pasado 1 de junio de 2013, es obligatorio este documento, que indica la eficiencia de una vivienda mediante una escala de siete letras, de la A a la G, el nivel de CO2 en relación con las dimensiones del edificio. En caso de no tener este certificado, se puede sancionar con una multa de entre 300 y 6.000 euros.
Si el vendedor es extranjero residente, certificado de hacienda de que es residente, si no, se le practica una retención del 3%